投资日本

为什么在日本购买房产

在日本的都市地区,房产能维持长久稳定的出售或出租价

也许你也知道,东京与大阪中心城区的不动产价格一直保持着稳定增长势头。这一趋势据信至少在未来五年内会得以保持,届时东京将举办2020年夏季奥林匹克运动会。

与世界其它大都会相比更便宜的房产价格

尽管东京是亚洲最大的城市,大阪也是一个有相当规模的大城市,但房产价格却比许多国际都市(诸如香港、洛杉矶、纽约及新加坡等地)都更便宜,再加上近年来日元的大幅贬值,使得本已便宜的价格更加实惠。

清晰明确的所有权权属关系

购买独栋住宅,买家就拥有了建筑物与土地两者的产权;而购买公寓,也拥有单元建筑产权与相应比例的土地权属。

稳健回报的低风险性投资

日本房产投资被认为属于一种低风险、具有稳健回报的商业行为。虽然你不能期望投资达到年利10%左右的高回报,但通常可以比较稳定地获得大约4-6%的净回报收益。

对于非公民/非住居者买家没有特别限制

不像其他一些国家的限制措施,日本对海外买家没有设置什么特别的限制条件(某些靠近自然资源地带的特殊区域例外)

在日本购买房产时的注意事项

  • 于非日本公民/非永久居住者,欲从日本金融机构获取房贷将非常困难。
  • 若在五年内抛售所购房产会产生高额的资本利得税。
  • 有的新建公寓贬值较快。
  • 某些地区存在地震、海啸等自然灾害的风险,所以在购买房产之前需要调查相关土地地质构造及稳定性。
  • 房产就近有无便利的公共交通设施对于日后是否好出租有极大的影响。一个简单的原则是购买距离地铁站10分钟步行路程之内的房产。
  • 二手套一房屋或单身公寓最具投资价值(基于人员流动性)。
  • 不要购买木制独栋建筑或公寓房屋。
  • 考虑海啸风险,避免选择靠近地平面的楼层。
  • 日本人喜欢将盥洗室分为两个独立的房间:一小间专做厕所,另一间设置一个大浴缸,旁边再配上淋浴区。
  • 日本人习惯在室内设有放洗衣机的位置。
  • 房间内的收纳空间非常重要。
  • 避免北向的房屋。

 

在日本如何购买房产

第一步
如果你希望利用房贷,需要在寻找房源之前就预先申请获取金融机构的认可。
事先与你本地的商业贷款公司咨询协商,确认预算金额

第二步
寻找合适的房源
可以利用网上的房产中介服务,寻找你所感兴趣的房源;或者直接委托房地产经纪公司。有了目标后亲临现场查看房源,你需要尽量多看几套房产,以加深你对该地区的深入了解。如果可能,也尽量多转转周边及近邻地区,真实感受一下住居此地会是什么情况(这对于单纯投资性购房也很有必要,毕竟这些因素都会影响到租金。)

第三步
确立购买意向/提出申购
经过全面细致考察之后,选中满意的房产,向房产销售公司提出购买意向。

第四步
购买商谈
对你的购买申请,房产销售公司的反应有三种情况:

1.房产销售公司接受你的购买申请。双方达成价格协议,开始中介付款流程,实际处理交易(见第五步)

2.房产销售公司提出新的方案。包括不同的合同条款,诸如价格、中介付款期限等。如果该方案可以接受,告知对方并开始交易流程(见第五步)
3.房产销售公司谢绝你的购买意向。这意味着另一位买家的购买出价已被接受,或者是卖家决定退出房产交易。

第五步
文件审查、合同签署
与房产销售公司达成购买条件后,进入事务处理流程。首先你需要支付一定数量的定金(通常标准是房产售价的10%)。定金支付后,销售公司协调公证机构等着手必要的文件准备工作(销售合同及所有权转让手续等)

第六步
完结
在完成文件签署工作之后,你需要将剩余款项汇往代理公司。卖家确认完整支付后,完成所有权转让手续。

第七步
所有事宜处理完毕,现在你拥有了一个新家!
恭喜!

 

在日本购买房产所需费用

对于一套二手公寓,以下支付款项大约要占到房产价值的5%:
印花税
买方代理公司佣金(若有利用)
登记费
法律文书费
不动产税,等。

对于新建公寓,这部分费用大约占到房产价值的1~2%:
印花税
登记费
法律文书费
不动产税
不动产购置税
维修基金,等

关于房贷

除非你长期生活、工作在日本,或者拥有日本永住权,否则你将很难直接在日本获得房贷。
不过,关于贷款也要看你所在国家或地区的情况,以及你利用的当地银行的具体政策。你所在国的银行有可能会提供专门用于海外资产投资的贷款服务,不妨去了解一下。

 

关于税金(截至2014年12月)

【购买房产时】

销售合同签约时的印花税:
10,000,000 日元~50,000,000日元 =15,000 日元
50,000,001日元~100,000,000日元 =45,000 日元

登记费:
不动产税额的3%
对于购买二手公寓,还有可能被要求支付购买年度不动产税的剩余部分。
对于新建公寓,你还需要支付营业税,这是基于土地价值征收的税种。
【持有房产时】

不动产购置税

虽然被称为“购置税”,该项纳税通知会在购买房产之后的六个月至一年半内被送达。只征收一次。
土地与建筑物会分别估价计税。通常金额为评价价值的3%(某些条件下可部分减税)。目前还可申请特别免税,请与不动产中介或东京税局咨询了解。

不动产税(固定资产税)、城市建设税

土地与建筑物分别估价计税。每三年根据评估价值计算税率。税率计算相当复杂,并且有多种特别减税情形,因此务必向东京当地的税局机构或日本会计师具体咨询。

 

【出租房产时】

所得税:
拥有租金收入后,你需要缴纳所得税。可以根据具体情况扣除出租房产的成本费用,合理减税或部分免除。若还有其他纳税收入需进行合并处理,并适用累进计税方式。因此需要由专业会计师来计算具体税额。
【出售房产时】

资本利得税
税率取决于你拥有该房产的年数。
房产所有时间在五年之内:所获收益部分的30%。
所有时间五年以上:所获收益部分的15%。
目前日本政府正在实施一项“地震灾后重建特别税”的政策,从2013年至2037年期间资本利得税设为2.1%。

 

【去世时】

遗产税
遗产税的计算非常复杂,需要考虑继承人是谁、继承的遗产是什么等多种因素。详情请咨询专业会计师或税务专家。